Visura ipotecaria: cosa contiene, quanto costa, quando serve

Una visura ipotecaria online costa €19,95 a documento, sia nella versione su un singolo immobile sia in quella su una persona limitata a un ufficio provinciale; l'ispezione estesa a tutta Italia costa €39,90. Allo sportello dell'Agenzia delle Entrate la tariffa di legge è di €18 più €0,30 di bollo; tramite un professionista si sale a €40–80 per la maggiore assistenza. In tutti i casi si paga a documento, senza abbonamenti.

Sotto trovi il dettaglio dei costi, cosa contiene la visura e quando conviene richiederla.

La visura ipotecaria (più precisamente: ispezione ipotecaria) è la verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di tutto ciò che è stato trascritto, iscritto o annotato a carico di un immobile o di una persona. È la fonte primaria di verità sulla proprietà immobiliare in Italia.

Cos'è la Conservatoria

I Registri Immobiliari (ex Conservatorie, oggi sezioni distaccate dell'Agenzia delle Entrate) sono gli archivi pubblici dove la legge impone di trascrivere ogni atto che riguarda diritti reali su immobili. Nascono col Codice Civile del 1865 (Conservatorie introdotte come servizio pubblico) e sono il riferimento legale di proprietà — superiore al catasto.

Funzione costitutiva: l'art. 2644 c.c. stabilisce che gli atti non trascritti non hanno effetto verso i terzi. Tradotto: se compri un immobile e non trascrivi il rogito in Conservatoria, un secondo acquirente che trascrive prima diventa il proprietario legale.

Esistono tre tipi di formalità:

• Trascrizioni — atti che trasferiscono o modificano la proprietà (compravendite, donazioni, eredità, sentenze).
• Iscrizioni — gravami a tutela di un credito (ipoteche volontarie, legali, giudiziali).
• Annotazioni — modifiche o cancellazioni di trascrizioni e iscrizioni precedenti.

Visura per immobile vs visura per soggetto

Due prodotti distinti, complementari:

Visura ipotecatastale per immobile (€19,95)

Cerca tutto ciò che riguarda un singolo immobile identificato da foglio, particella, subalterno. Risposta in 30 minuti circa.

Cosa svela:

• Catena di proprietà — chi ha posseduto l'immobile e quando.
• Ipoteche attive (es. il mutuo del venditore).
• Eventuali pignoramenti in corso.
• Donazioni precedenti (rilevanti perché riducono le tutele del nuovo acquirente).
• Atti di provenienza completi.

Ordina visura ipotecatastale.

Ispezione ipotecaria per soggetto (€19,95)

Cerca tutto ciò che riguarda una persona o un'azienda partendo dal codice fiscale, nell'ambito dell'ufficio provinciale interrogato. Restano esclusi Trentino-Alto Adige e Val d'Aosta, che hanno catasti tavolari indipendenti. Tempo: 30 minuti–4 ore.

Cosa svela:

• Tutti gli immobili intestati al soggetto.
• Tutte le ipoteche legali o giudiziali a suo carico.
• Pignoramenti su qualsiasi suo immobile.
• Sentenze trascritte.

Ordina ispezione ipotecaria per soggetto.

Ispezione ipotecaria nazionale (€39,90)

Stessa ricerca per soggetto, estesa a tutti gli uffici provinciali della Conservatoria invece che a uno solo. Serve quando non sai in quali province il soggetto possiede immobili: è il caso tipico delle verifiche patrimoniali su un debitore o della ricostruzione di un asse ereditario.

Ordina ispezione ipotecaria nazionale.

Quanto costa in Italia nel 2026

Prezzi medi di mercato per il consumatore finale (IVA inclusa):

Documento	Sportello Conservatoria	Tramite professionista	Reseller online
Visura ipotecatastale per immobile	€18 + €0,30 bollo	€40–80	€19,95
Ispezione per soggetto (1 provincia)	€18 + €0,30 bollo	€40–60	€19,95
Ispezione per soggetto (nazionale)	n.d. allo sportello	€100–200	€39,90
Copia di atto notarile	€5–15 + diritti	€40–80	€16,29

Il prezzo Conservatoria è regolato dal Decreto Ministeriale 24/12/2014 (tariffe del catasto e dei servizi ipotecari). I €19,95 del canale online comprendono quella tariffa più il servizio: documento digitalizzato, fattura SDI, consegna via email.

Quando serve

Pre-acquisto immobile

Obbligatorio prima del rogito. Se non lo fai, scopri ipoteche e pignoramenti solo a closing — quando è tardi per rinegoziare.

Successione

L'asse ereditario include diritti immobiliari. La visura ipotecaria sul defunto identifica tutti gli immobili. Necessaria per la dichiarazione di successione (art. 28 D.Lgs 346/1990).

Divisione patrimoniale (separazione, divorzio)

Per quantificare il patrimonio immobiliare di entrambi i coniugi serve l'ispezione per soggetto, soprattutto se uno dei coniugi sospetta che l'altro abbia immobili non dichiarati.

Causa di prelazione

Se sei creditore non garantito e devi escutere un patrimonio, l'ispezione ti dice quali beni il debitore possiede e con quali ipoteche pregresse.

Verifica capacità finanziaria di un fornitore

Su contratti B2B di importo rilevante, l'ispezione per soggetto ti dice se il fornitore ha pignoramenti sul patrimonio immobiliare o ipoteche legali dell'Agenzia delle Entrate. Abbinala alla verifica dei protesti e delle pregiudizievoli per coprire anche il lato creditizio.

Indagini investigative

Solo con legittimo interesse documentato (mandato avvocato, indagine giuridica). Il trattamento è soggetto a GDPR; il reseller deve dichiarare il legittimo interesse al momento dell'ordine.

Limiti della visura ipotecaria

Cosa NON svela:

• Diritti reali costituiti senza trascrizione. Le servitù di passaggio per usucapione, ad esempio, possono esistere senza trascrizione.
• Locazioni in corso non trascritte (la maggior parte). Il nuovo acquirente subentra al locatore ma non lo scopre dalla visura.
• Vincoli amministrativi (vincoli paesaggistici, storici, ambientali) — quelli sono nel catasto e negli archivi del Comune e della Soprintendenza.
• Abusi edilizi. Sono verificabili solo con accesso agli atti del Comune.
• Atti molto vecchi (pre-1970) potrebbero non essere stati informatizzati. Per atti ottocenteschi serve un'ispezione manuale dei registri cartacei (costo molto più alto, tempi giorni).

Cosa fare se la visura mostra ipoteche

1. Chiedi al venditore se sa quale ipoteca è ancora attiva.
2. Se è un mutuo bancario, chiedi l'estratto conto mutuo aggiornato (debito residuo).
3. In rogito il notaio gestisce la cancellazione contestuale (Legge 40/2007 — il notaio comunica direttamente alla Conservatoria la cancellazione una volta saldato).
4. Se è un'ipoteca legale Agenzia Entrate o un pignoramento, ferma tutto e fai consulenza legale prima di procedere.

Domande frequenti sui costi

Perché online costa più dei €18 di sportello?

Perché allo sportello paghi la sola tariffa di legge, ma ci devi andare: orari d'ufficio, coda, documento cartaceo da conservare. I €19,95 valgono la differenza se il tuo tempo vale più di due euro all'ora.

Il costo cambia se l'immobile ha più ipoteche?

No. La tariffa è legata al tipo di ispezione (per immobile o per soggetto) e non al numero di formalità trovate. Una visura che riporta tre ipoteche costa quanto una che non ne riporta nessuna.

L'ispezione per soggetto su tutta Italia costa di più?

Sì: €19,95 su un singolo ufficio provinciale, €39,90 su tutti. La Conservatoria tiene archivi separati per provincia, quindi una verifica nazionale è un insieme di ispezioni e non una sola interrogazione.

Quanto costa la copia di un atto notarile trascritto?

€16,29 sul canale online. La visura ipotecaria elenca gli estremi degli atti trascritti (data, notaio, numero di repertorio) ma non ne riporta il testo: per leggerlo devi richiedere la copia dell'atto come documento separato.

Disclaimer

Per acquisti immobiliari significativi, far affiancare la verifica documentale a un notaio di fiducia che eseguirà le sue verifiche pre-rogito. Vedi disclaimer YMYL.