Come si registra un preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, il compromesso, va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Si presenta il modello RAP, in via telematica o presso un qualsiasi ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate. Si pagano 200 euro di imposta di registro in misura fissa e 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe. Se il contratto prevede caparre o acconti, si aggiunge un'imposta proporzionale.

La registrazione è un obbligo fiscale, non una tutela. Serve una cosa diversa, la trascrizione nei registri immobiliari, perché il preliminare protegga l'acquirente dalle ipoteche e dalle vendite che il venditore potrebbe fare nel frattempo. Le due operazioni si confondono spesso, e la differenza si paga al rogito.

Perché il compromesso va registrato

Il preliminare è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo. Deve essere redatto nella stessa forma prescritta per il definitivo, a pena di nullità: per un immobile, quindi, in forma scritta. Lo stabilisce l'articolo 1351 del codice civile.

Da questo discende l'obbligo fiscale. L'articolo 10 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 include il preliminare fra gli atti da registrare in termine fisso, entro 30 giorni dalla sottoscrizione. L'obbligo vale anche quando le parti sono due privati e non c'è un notaio, ed è per questo che nella pratica viene dimenticato più spesso di quanto si creda.

Quando il preliminare è ricevuto da un notaio come atto pubblico, o autenticato nelle firme, alla registrazione provvede il notaio stesso. Se lo stipulate da soli, o tramite un'agenzia immobiliare, l'adempimento è vostro.

Quanto costa

Voce	Importo	Quando si applica
Imposta di registro fissa	200 euro	Sempre
Imposta di bollo	16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe	Sempre, per la scrittura privata
Caparra confirmatoria	0,5% dell'importo	Se il contratto prevede una caparra confirmatoria
Acconti di prezzo non soggetti a IVA	0,5% dell'importo	Vendita fra privati
Caparra penitenziale	3% dell'importo	Se il contratto prevede una caparra penitenziale

Sulla caparra confirmatoria e sugli acconti l'aliquota è quella indicata, oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo, se inferiore. Quando il contratto contiene sia caparre sia acconti, si sommano le voci: 200 euro fissi, più il 3% sulla caparra penitenziale, più lo 0,5% su acconto e caparra confirmatoria.

Le somme versate a titolo di imposta proporzionale non sono perse. Si imputano all'imposta principale dovuta per la registrazione del definitivo, e se l'imposta sul preliminare risulta maggiore di quella finale il contribuente può chiederne il rimborso.

Se la vendita è soggetta a IVA, come accade quando il venditore è un'impresa costruttrice che vende entro i termini di legge, gli acconti scontano l'IVA e per il preliminare resta dovuta l'imposta di registro in misura fissa, per il principio di alternatività fra le due imposte.

La qualificazione delle somme cambia il conto

Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto sembrano la stessa cosa nel linguaggio corrente. Non lo sono, né sul piano civilistico né su quello fiscale.

• Caparra confirmatoria. Se l'acquirente non adempie, il venditore trattiene la somma; se è il venditore a non adempiere, deve restituirla raddoppiata. Aliquota 0,5%.
• Caparra penitenziale. È il prezzo del recesso: chi si tira indietro perde la somma o la restituisce raddoppiata, e la vicenda si chiude lì, senza risarcimento ulteriore. Aliquota 3%.
• Acconto. È un semplice anticipo sul prezzo, senza funzione sanzionatoria. Fra privati sconta lo 0,5%.

Un contratto che scrive "caparra" senza specificare quale genera un'incertezza che pesa sia sulla tassazione sia sulle conseguenze dell'inadempimento. Vale la pena definirla in modo esplicito.

I passaggi, in ordine

1. Firma il preliminare in forma scritta e conta le facciate: il bollo si calcola su quelle.
2. Applica le marche da bollo da 16 euro sull'originale, una ogni 4 facciate o 100 righe.
3. Compila il modello RAP. Il modello di Registrazione Atti privati si usa per il preliminare, per il comodato e per i verbali di distribuzione degli utili societari. Servono i dati delle parti, gli identificativi catastali dell'immobile e gli importi di caparre e acconti.
4. Versa le imposte con addebito su conto corrente durante l'invio telematico, oppure con F24 Elementi identificativi usando i codici tributo indicati nelle istruzioni del modello.
5. Invia entro 30 giorni. L'invio telematico avviene con il software RAP o con la procedura web dell'Agenzia. Chi è esonerato dalla presentazione telematica dei contratti di locazione può consegnare il modello a un ufficio territoriale.
6. Conserva la ricevuta con gli estremi di registrazione. Serviranno al rogito per lo scomputo dell'imposta già pagata.

Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa

	Registrazione	Trascrizione
A cosa serve	Adempimento fiscale	Rendere il preliminare opponibile ai terzi
Forma richiesta	Scrittura privata semplice	Atto pubblico o scrittura privata autenticata
Dove	Agenzia delle Entrate	Registri immobiliari
Costo	200 euro fissi più bollo e imposta proporzionale	Imposta ipotecaria e tassa di trascrizione, oltre all'onorario notarile
Effetto per l'acquirente	Nessuna protezione	Ipoteche e vendite successive non gli sono opponibili

La trascrizione del preliminare è prevista dall'articolo 2645-bis del codice civile e richiede l'intervento del notaio. Il suo effetto è prenotativo: la trascrizione del contratto definitivo prevale sulle iscrizioni e trascrizioni eseguite contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare. In più l'articolo 2775-bis attribuisce al promissario acquirente un privilegio speciale sull'immobile per i crediti derivanti dal mancato adempimento, quindi anche per la restituzione degli acconti.

Questa protezione ha una scadenza. Gli effetti della trascrizione cessano se il definitivo non è trascritto entro un anno dalla data convenuta fra le parti per la stipula, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Ha senso trascrivere quando fra compromesso e rogito passa molto tempo, quando gli acconti sono importanti, quando l'immobile è in costruzione o quando il venditore è un'impresa. Per un rogito previsto entro poche settimane e con una caparra contenuta, il costo aggiuntivo spesso non si giustifica.

Se salti il termine dei 30 giorni

La registrazione tardiva è sanzionata dall'articolo 69 del D.P.R. 131/1986. L'importo si riduce con il ravvedimento operoso, in misura proporzionale al ritardo: prima ci si mette in regola, meno si paga. Vanno versati anche gli interessi legali maturati.

La mancata registrazione non rende nullo il preliminare fra le parti. Rende però l'atto inutilizzabile in giudizio finché non lo si sana, e il momento in cui salta fuori è quasi sempre il peggiore: davanti al notaio, il giorno del rogito, quando serve lo scomputo dell'imposta già versata e non c'è nulla da scomputare.

Cosa verificare prima di firmare, non dopo

La registrazione arriva quando l'impegno è già preso. I controlli sull'immobile e sul venditore vanno fatti prima della firma, perché il preliminare vincola.

• Identificativi catastali, rendita e intestazione: si leggono sulla visura catastale. Gli stessi dati servono poi per compilare il modello RAP.
• Chi possiede davvero l'immobile e cos'altro possiede: la visura catastale per soggetto elenca tutti gli immobili intestati a una persona o a un'azienda.
• Ipoteche, pignoramenti e provenienza: la visura ipotecatastale mostra le formalità iscritte e trascritte sull'immobile.

Un approfondimento sui documenti da chiedere alla controparte è nella guida su quali documenti chiedere prima di comprare casa.

Domande frequenti

Entro quanto va registrato il compromesso? Entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Il termine decorre dalla data della firma, non dalla consegna della caparra.

Chi deve registrare il preliminare? Le parti sono obbligate in solido. Se l'atto è ricevuto o autenticato da un notaio, provvede il notaio. L'agente immobiliare che ha mediato l'affare è a sua volta tenuto a chiedere la registrazione delle scritture private non autenticate.

Quanto si paga in tutto? Il minimo è 200 euro di registro più 16 euro di bollo per le prime quattro facciate. Con una caparra confirmatoria di 20.000 euro si aggiungono 100 euro. Con una caparra penitenziale dello stesso importo si aggiungono 600 euro.

L'imposta pagata sul preliminare si recupera? Sì. L'imposta proporzionale versata su caparra confirmatoria e acconti si imputa a quella dovuta per il definitivo. L'imposta fissa di 200 euro non si recupera.

Serve il notaio per il preliminare? Non per la validità né per la registrazione. Serve se volete trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, perché la trascrizione richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata.

Il preliminare registrato mi protegge da un'ipoteca iscritta dopo? No. Quella protezione la dà solo la trascrizione, in base all'articolo 2645-bis del codice civile.

Cosa succede se il venditore fallisce dopo il compromesso? Il promissario acquirente che ha trascritto il preliminare ha un privilegio speciale sull'immobile per la restituzione degli acconti, ai sensi dell'articolo 2775-bis del codice civile. Senza trascrizione resta un creditore chirografario.

Fonti ufficiali

Il termine di 30 giorni, l'imposta fissa di 200 euro, il bollo di 16 euro ogni 4 facciate e le aliquote dello 0,5% su caparra confirmatoria e acconti e del 3% sulla caparra penitenziale sono indicati dall'Agenzia delle Entrate nella scheda del modello RAP dedicata al contratto preliminare di compravendita, che rinvia all'articolo 10 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La forma del preliminare è nell'articolo 1351 del codice civile; la trascrizione e il privilegio del promissario acquirente sono negli articoli 2645-bis e 2775-bis dello stesso codice. Le sanzioni per la registrazione tardiva sono nell'articolo 69 del testo unico dell'imposta di registro.

Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere di un notaio o di un professionista sul singolo contratto. Vedi il disclaimer YMYL.