Come leggere una visura catastale: foglio, particella, sub, categoria, rendita

Di tutto quello che c'è scritto su una visura catastale, quattro voci fanno il lavoro. Foglio, particella e subalterno dicono di quale immobile si parla. La categoria ne dice l'uso. La rendita è la base su cui si calcolano IMU e imposte di trasferimento. Gli intestatari dicono chi lo possiede e con quale quota. Il resto è di servizio.

Qui sotto trovi ogni voce spiegata, con le conseguenze pratiche che comporta.

Come ottenere una visura catastale online

Puoi richiederla in pochi minuti senza recarti agli sportelli dell'Agenzia delle Entrate. Per la ricerca ti basta uno di questi punti di partenza:

• l'indirizzo dell'immobile (Comune, via e civico);
• gli identificativi catastali (foglio, particella, subalterno), se già li conosci;
• il codice fiscale dell'intestatario, per la visura per soggetto.

La procedura è lineare:

1. Scegli il tipo di visura. Per immobile (parti dall'indirizzo o dagli identificativi) oppure per soggetto (parti dal nominativo o dal codice fiscale).
2. Inserisci i dati di ricerca e individua l'unità immobiliare corretta tra i risultati.
3. Paga e scarica. Il documento arriva in PDF, di norma in pochi minuti, perché l'interrogazione della banca dati catastale è automatica. Il costo è di €3,48 a visura, IVA inclusa, senza abbonamento.

Ordina una visura catastale partendo dall'indirizzo o dagli identificativi. Una volta in mano il PDF, usa le sezioni qui sotto per leggerlo voce per voce.

Anatomia del documento

Una visura catastale per immobile contiene:

1. Intestazione — chi rilascia il documento, data, riferimenti.
2. Identificativi catastali — foglio, particella, subalterno, sezione, comune.
3. Dati di classamento — categoria, classe, consistenza, rendita.
4. Intestatari — chi possiede, con quote e diritti reali.
5. Annotazioni — note specifiche, errori di trascrizione, variazioni recenti.

Gli identificativi catastali: foglio / particella / subalterno

L'Italia catastalmente è divisa in Comuni, ciascun Comune in fogli (sezioni topografiche), ogni foglio in particelle (porzioni di terreno o fabbricato), e ogni fabbricato in subalterni (le singole unità immobiliari).

Esempio: Milano, foglio 213, particella 87, subalterno 12 = un singolo appartamento al piano 3° di un palazzo nel quartiere Buenos Aires.

• Sezione appare solo in alcuni Comuni grandi (Roma, Milano, Napoli) per ulteriore suddivisione.
• Foglio è il riferimento principale del territorio.
• Particella identifica il terreno o l'intero edificio.
• Subalterno distingue le unità all'interno dello stesso edificio.

Senza foglio/particella/sub non puoi richiedere planimetria, ipotecaria, o atti collegati.

Categoria catastale

La categoria dice il tipo di immobile. Le principali:

Gruppo	Categorie	Significato
A — Abitazioni	A/1 (signorile), A/2 (civile), A/3 (economica), A/4 (popolare), A/5 (ultrapopolare), A/6 (rurale), A/7 (villini), A/8 (ville), A/9 (palazzi pregevoli), A/10 (uffici), A/11 (alloggi tipici locali)	Uso abitativo o ufficio
B — Collettività	B/1–B/8 (scuole, ospedali, conventi, magazzini di valore artistico)	Servizi collettivi
C — Commerciali	C/1 (negozi), C/2 (magazzini), C/3 (laboratori), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi), C/5 (stabilimenti balneari), C/6 (stalle, autorimesse), C/7 (tettoie)	Commerciale e accessori
D — Speciali	D/1–D/10 (opifici, alberghi, cinema, banche, immobili produttivi)	Immobili a destinazione speciale
E — Particolari	E/1–E/9 (stazioni, ponti, fari, fortificazioni)	Pubblica utilità
F — Fittizie	F/1 (aree urbane), F/2 (collabenti — ruderi), F/3 (in corso di costruzione), F/4 (in corso di definizione), F/5 (lastrici solari), F/6 (in attesa di dichiarazione), F/7 (infrastrutture in rete)	Non producono rendita

Conseguenze pratiche della categoria:

• A/1, A/8, A/9 — IMU sempre dovuta (anche prima casa), non si beneficia della detrazione IMU per abitazione principale.
• A/2, A/3, A/4, A/7 — IMU agevolata se prima casa.
• C/6 (autorimessa) — pertinenza dell'abitazione principale solo se è una sola unità.

Classe e consistenza

• Classe indica la qualità all'interno della categoria (1, 2, 3… più alta = meglio rifinito, più centrale, più pregiato).
• Consistenza:
  • Per categorie A (abitazioni e uffici): vani catastali (non corrispondenti ai vani fisici — un "vano catastale" è un'unità di misura convenzionale).
  • Per categorie C (commerciale, magazzini): metri quadri.
  • Per categorie D (alberghi, opifici, banche): metri cubi o calcolo stimato a corpo.

Rendita catastale

La rendita catastale è il valore economico annuo teorico attribuito all'immobile dall'Agenzia delle Entrate. È la base per quasi tutte le imposte sulla casa:

• IMU: rendita × 1,05 × 160 (per categoria A escluso A/10) × aliquota comunale.
• Imposta di registro sull'acquisto (per chi acquista come "prima casa" da privato): rendita × 1,05 × 110 × 2% (con minimo €1.000).
• Successioni e donazioni: valore catastale dell'immobile (rendita × 1,05 × 110 prima casa, × 120 altri).

La TASI non rientra più in questo elenco: è stata abolita dal 2020 e assorbita nella nuova IMU (L. 160/2019, art. 1 comma 738). La TARI invece esiste ancora, ma si calcola sui metri quadri dell'immobile e non sulla rendita.

La rendita NON è il valore di mercato. Per molti immobili la rendita è molto inferiore al valore di mercato reale (per A/2 in centro città può essere 1/3 del valore di mercato).

Intestatari

Elenco dei proprietari attuali con:

• Nome e cognome o ragione sociale
• Codice fiscale / P.IVA
• Quota di possesso (esempio: 50/100 ognuno per due coniugi in comunione)
• Diritto reale (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù).

Importante: la visura catastale è dichiarativa, non costitutiva. Significa che chi risulta intestatario al catasto è chi ha presentato la dichiarazione di voltura, NON necessariamente chi è effettivamente proprietario per legge. La proprietà legale si verifica con l'ispezione ipotecaria in Conservatoria, che riporta gli atti notarili trascritti.

In caso di discrepanza tra catasto e conservatoria, prevale la conservatoria.

Annotazioni

Sezione spesso ignorata, può contenere:

• Vincoli storici, paesaggistici, monumentali.
• Diritti edificatori residui.
• Note di errori di trascrizione in corso di correzione.
• Subentri ereditari non ancora completati.

A cosa serve la visura catastale

• Pre-rogito: verificare proprietà, categoria, rendita, conformità.
• Mutuo: la banca chiede visura + planimetria per stimare il valore.
• Successione: indispensabile per calcolare imposte di successione.
• Ristrutturazione: indicare i dati catastali corretti in tutte le pratiche edilizie.
• Vendita: il notaio la richiede come allegato al rogito.
• Contenzioso vicinato: stabilire confini, servitù, diritti reali.

Due controlli da fare sempre

Prima di archiviare il documento, verifica due cose che sfuggono di frequente.

La quota di possesso somma a 100. Se gli intestatari elencati arrivano a 50/100 e basta, manca un passaggio: di solito una successione mai voltata. Va sistemata prima di vendere.

La categoria corrisponde all'uso reale. Un immobile abitato ma accatastato F/3 (in corso di costruzione) o C/2 (magazzino) non può essere venduto come abitazione né ottenere le agevolazioni prima casa. La regolarizzazione passa da un tecnico e da una pratica DOCFA.

Ordina una visura catastale partendo dall'indirizzo.

Domande frequenti

Da quale voce conviene partire?

Dalla categoria, poi la rendita. La categoria ti dice subito se l'immobile è quello che credi (un'abitazione A/2 o un magazzino C/2 accatastato male), e la rendita ti dà l'ordine di grandezza delle imposte. Identificativi e intestatari servono dopo, quando devi ordinare altri documenti o verificare la proprietà.

La rendita catastale in visura è aggiornata?

È quella attualmente registrata, ma può essere vecchia di decenni: molte rendite risalgono all'ultima revisione generale degli estimi e non seguono il mercato. Cambia solo con una variazione catastale, per esempio dopo una ristrutturazione che modifica consistenza o classe. Una rendita bassa rispetto a immobili simili spesso segnala lavori mai dichiarati al catasto.

Serve la firma digitale o lo SPID per ottenerla?

Per la visura catastale richiesta tramite un servizio online non è necessario lo SPID: i dati di ricerca e il pagamento sono sufficienti. Lo SPID serve invece per il portale dell'Agenzia delle Entrate quando consulti la posizione catastale dei tuoi immobili.

Posso fare la visura solo con l'indirizzo, senza i dati catastali?

Sì. L'indirizzo è un punto di partenza valido: la ricerca individua l'immobile e da lì recuperi foglio, particella e subalterno. Conoscere già gli identificativi rende solo la ricerca più immediata.

La visura catastale online ha lo stesso valore di quella allo sportello?

Il contenuto è il medesimo, perché entrambe attingono alla stessa banca dati gestita dall'Agenzia delle Entrate. Cambia solo il canale di richiesta.

Disclaimer

Per casi complessi (successioni multiple, diritti reali sovrapposti, immobili storici) consultare un geometra o un notaio. Vedi disclaimer YMYL.